Die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin hat in einem Rechtsstreit darüber verhandelt, in welchem Umfang Mieter Modernisierungsmaßnahmen hinnehmen müssen.

Die Klägerin, ein großes kommunales Wohnungsunternehmen in Berlin, fordert von den Mietern einer Wohnung in einem Miethauses in Berlin-Pankow u.a. die Duldung des Einbaus einer Gaszentralheizungsanlage, der Anbringung einer Außenwärmedämmung und der Vergrößerung des Bades durch Hinzunahme einer Abstellkammer.


In welchem Umfang müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen akzeptieren?Das Amtsgericht hatte der Klage hinsichtlich des Einbaus der zentralen Heizungsanlage und des Bades stattgegeben und die Klage hinsichtlich der Wärmedämmung abgewiesen. Gegen das Urteil haben beide Seiten Berufung eingelegt.

Die Berufungskammer des Landgerichts brachte nach vorläufiger Beratung zum Ausdruck, dass die Frage, ob durch den Einbau einer Gaszentralheizung die für einen Duldungsanspruch erforderliche Wohnwertverbesserung eintrete, von den konkreten Gegebenheiten abhängig sei, wenn bereits - wie hier - in der Wohnung eine Gasetagenheizung vorhanden sei.

Wenn der Energieträger gleich bleibe, liege es nicht auf der Hand, dass dadurch Energie eingespart werde. Vielmehr müsse durch einen Sachverständigen geprüft werden, ob z.B. im Hinblick auf etwaige Verteilungsverluste überhaupt ein geringerer Energieverbrauch ermöglicht werden könne.

Hinsichtlich der Wärmedämmung verwies die Kammer darauf, dass der Gesetzgeber ausdrücklich die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen und die Frage, inwieweit dadurch eine Mieterhöhung berechtigt sei und die Kosten der Modernisierung auf den Mieter umgelegt werden können, in zwei separate Verfahren aufgesplittet habe. Die Anbringung einer Wärmedämmung sei offensichtlich eine vom Gesetzgeber gewünschte energetische Maßnahme und damit eine Wohnwertverbesserung mit der Folge der Duldungspflicht. Wie hoch die Energiekosten für die Produktion der Wärmedämmung im Verhältnis zur der Energieeinsparung seien und ob ein Missverhältnis zwischen den Kosten der Maßnahme und der dadurch eintretenden Energiekosteneinsparung vorliege, sei nach geltendem Recht für die allein zu beurteilende Frage der Duldung unerheblich. Insofern handele es sich auch um rechtspolitische Erwägungen, die hier nicht berücksichtigt werden könnten.

Aufgrund des Mieterschutzes, durch den der Vermieter nur ganz eingeschränkte Kündigungsrechte habe, habe der Gesetzgeber dem Vermieter als Ausgleich u.a. das einseitige Recht eingeräumt, Modernisierungsmaßnahmen unter Beachtung der rechtlichen Voraussetzungen durchzuführen mit der Folge einer entsprechenden Duldungspflicht des Mieters. Soweit die Energieeinsparungsverordnung den Vermieter grundsätzlich zur Durchführung energetischer Maßnahmen verpflichte, sei die in der Verordnung eingeräumte Gewährung von Ausnahmen nicht auf den Mieter übertragbar, da dieser nicht selbst verpflichtet werde. Mangels Regelungslücke sei die analoge Anwendung dieser Ausnahmeregelung zu dessen Gunsten nicht zulässig. Die Wohnwertverbesserung durch die geplante Vergrößerung des Bades sei dagegen zweifelhaft, da kein zusätzliches Sanitärobjekt eingebaut werde und der Abstellraum entfalle.


Das Gericht hat einen Termin zur Verkündung einer Entscheidung für den 6. November 2015, 12:00 Uhr, anberaumt und gegenüber den Parteien angeregt, aufgrund der möglicherweise notwendigen Beweiserhebung hinsichtlich der geplanten Gaszentralheizung Vergleichsgespräche zu führen.

QUELLE: Landgericht Berlin