Mietminderung: Anforderungen an die Darlegung des Mangels einer Mietwohnung

Will der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern, muss er nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben.

Mit dieser Klarstellung hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietsache bekräftigt. In dem betreffenden Fall fühlte sich der Mieter dadurch gestört, dass der Vermieter etliche Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus als Ferienwohnungen an Touristen vermietete. Wegen erheblicher Belästigungen durch Lärm und Schmutz minderte der Mieter daher die Miete um 20 Prozent. Als ein höherer Mietrückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und verlangte die Räumung der Wohnung. Das Landgericht urteilte entsprechend.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass das Landgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels in unvertretbarer Weise überspannt habe. Zutreffend sei zwar die Annahme, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass andere Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet seien. Denn dies führe nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgehen, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten seien. Der Mieter müsse daher näher erläutern, worin der konkrete Sachmangel liege, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz müsse deshalb kein „Protokoll“ vorgelegt werden. Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergebe, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es gehe, sowie zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden. Diese Anforderungen hätte der Mieter hier erfüllt (BGH, VIII ZR 155/11).