In einer Hausordnung sind privatrechtliche Vorschriften aufgeführt, die für die Gebäude-Benutzung gelten sollen. Der Inhalt der Hausordnung darf keine Regelungen enthalten, die im Widerspruch zu allgemein gültigen Gesetzen stehen.


Da die Hausordnung oftmals eher streng und alltagsfern formuliert ist, kann es bei der Um- und Durchsetzung schnell zu Streitigkeiten kommen. Dann ist es gut, wenn man seine Rechte kennt. Wir haben alles Wichtige zum Themenkomplex "Hausordnung" zusammengefasst.


Muss man eine Hausordnung akzeptieren?

Die Hausordnung will ein reibungsloses Zusammenleben der Mieter und die Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen regeln. Auch soll sie Sicherheit und Ordnung im Haus gewährleisten. Ob die Hausordnung überhaupt wirksam ist und vom Mieter beachtet werden muss, hängt grundsätzlich davon ab, ob die Hausordnung rechtsverbindlich vereinbart wurde. In der Regel wird die Hausordnung als Anlage an den Mietvertrag angehangen. Es genügt aber auch, wenn die Hausordnung in einzelnen Paragraphen des Mietvertrages erwähnt wird und Bezug darauf genommen wird.

Unbeachtlich ist dagegen im Allgemeinen eine Hausordnung, die nur im Hausflur ausgehängt wird, ohne dass der Mietvertrag darauf hinweist. Wenn der Vermieter nach dem Vertragsschluss nachträglich eine Hausordnung übergibt, gilt diese ebenfalls im Regelfall nicht.

WICHTIG: Die wirksam vereinbarte Hausordnung ist keine bloße Richtlinie, sondern muss beachtet werden. Sie entfaltet eine Rechtswirkung sowohl zwischen den Mietern untereinander als auch zwischen Mieter und Vermieter. Wichtig ist das zum Beispiel, wenn man sich auf Ruhezeiten beruft.


Welche Sanktionen drohen bei Missachtung einer Hausordnung?

Wer sich nicht an die Hausordnung hält, muss mit Ärger mit anderen Mietern und dem Vermietern rechnen. Grundsätzlich muss man auch mit einer Abmahnung durch den Vermieter rechnen. Eskaliert die Angelegenheit soweit, dass der Hausfrieden nachhaltig gestört ist, droht sogar die (außerordentliche) Kündigung. Etwas anderes gilt, bei einem Verstoß gegen Kleinigkeiten, etwa wenn der Mieter entgegen der Regelung der Hausordnung die Hauseingangstür nicht jedes Mal abschließt. Im Regelfall wird bei solch einem marginalen Verstoß keine Sanktion drohen.


Darf der Vermieter die Hausordnung ändern?

In einem gut formulierten Mietvertrag ist ein sogenannter Änderungsvorbehalt enthalten. Durch sie kann der Vermieter, von Extremfällen oder Missbrauch einmal abgesehen, einfach nachträglich die Hausordnung ändern. Ob die Hausordnung nachträglich geändert werden kann, wird als insbesondere von der konkreten Ausgestaltung des Mietvertrags abhängen.

Die weit verbreitete Auffassung, dass die Mehrheit der Mieter eine Änderung der Hausordnung erzwingen kann oder eine beabsichtigte Änderung der Hausordnung der Zustimmung sämtlicher Mieter oder der Mehrheit der Mieter bedarf, ist übrigens falsch.

Eine einseitige Änderung der Hausordnung wird von der Rechtsprechung auch für zulässig gehalten, wenn ansonsten die ordnungsgemäße Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses nicht möglich ist. Ein Beispiel: Es wird nachträglich ein Fahrradkeller eingerichtet und deswegen die Hausordnung entsprechend angepasst, wonach die einzelnen Mieter nun den Fahrradkeller zum Abstellen ihrer Fahrräder benützen müssen.


Wie wehrt man sich gegen eine Hausordnung?

Eine wirksam (im Mietvertrag) vereinbarte Hausordnung muss man grundsätzlich akzeptieren. Hängt eine Hausordnung dagegen ohne Bezugnahme im Mietvertrag im Treppenhaus aus kann man sie ignorieren. Diplomatie schadet aber nie. Am sinnvollsten ist es, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und auf die Rechtslage hinzuweisen. In Zweifelsfällen kann es sich für einen Mieter auch anbieten einen Rechtsanwalt zu befragen, bevor man eine Hausordnung ignoriert, um sich nicht der Gefahr einer Abmahnung durch den Vermieter auszusetzen.


Welche Regelungen/Bestimmungen sind in einer Hausordnung zulässig?

Bei der Hausordnung geht es im Wesentlichen um ausführende Regelungen. Beispielsweise werden Reinigungspläne aufgestellt oder das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme konkretisiert. Es kann auch etwa klargestellt werden, dass eine gemeinsame Rasenfläche oder der Hinterhof oder der Fahrradkeller nur in einem bestimmten Umfang genutzt werden darf. Auch werden in der Hausordnung häufig die Ruhezeiten festgelegt. Dabei müssen aber alle Mieter grundsätzlich gleich behandelt werden.

Die Hausordnung kann auch Pflichten begründen, etwa die Treppenhausreinigung oder die Beseitigung von Schnee- und Eisglätte. Dabei muss aber sichergestellt sein, dass grundsätzlich alle Mieter gleichermaßen an der Erfüllung dieser Pflichten beteiligt sind. Eine Freistellung alter und gebrechlicher Mieter ist jedoch im Allgemeinen zulässig. Eine einseitige Überwälzung sämtlicher Winterdienste auf die Bewohner der Erdgeschosswohnung ist dagegen unzulässig.


Ob eine bestimmte Regelung in einer Hausordnung zulässig ist oder nicht, wird letztlich stets im Einzelfall geprüft werden müssen, um auf der sicheren Seite zu stehen. Hier können daher nur allgemeine Richtlinien aufgestellt werden, die eine individuelle Rechtsberatung nicht ersetzen können.

 

URTEILE

Kündigung wegen Hausordnungsverstoß
Wie oben ausgeführt ist eine Kündigung möglich. Zunächst muss der Vermieter aber abmahnen. Für eine wirksame Kündigung muss dann im Kündigungsschreiben vom Vermieter Zeitpunkt, Art und Dauer der Verstöße substantiiert dargelegt werden, entschied das Landgericht (LG) Stuttgart (Az.: 19 T 33/06). Urteil nachlesen

Kinderwagen abstellen
Wenn ein Kinderwagen nur unter großer Mühe wo anders untergebracht werden kann und die übrigen Hausbewohner nur unwesentlich behindert werden, muss das Abstellen des Kinderwagens im Eingangsbereich geduldet werden. Selbst ein Verbot in der Hausordnung ändert hieran nichts, urteilte das Amtsgericht (AG) Minden (Az.: 19 C 324/03). Urteil nachlesen

Übertragung von Pflichten in der Hausordnung
Die Regelung in der Hausordnung, wonach der Mieter das Wäschetrocknen in der Wohnung zu unterlassen hat, ist unwirksam laut Landgericht (LG) Düsseldorf. Denn in einer Hausordnung kann grundsätzlich nur eine nähere, konkrete Ausgestaltung bestehender Rechte und Pflichten der Mieter erfolgen. Hingegen können dem Mieter nicht zusätzliche, wesentliche Pflichten auferlegt oder mietvertraglich bzw. gesetzlich eingeräumt Rechte wesentlich eingeschränkt oder gar aufgehoben werden (Az.: 21 T 38/08). Urteil nachlesen

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