Wann darf der Wohnungsmieter eine separat angemieteten Garage kündigen? Erlauben Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft eine Mietkürzung? Darf ich in einer Mietwohnung die Türen kürzen? Darf der Vermieter funkbasierte Ablesegeräten einbauen? Wer hat Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts für die Eigentümerversammlung? 

Diese und weitere Fragen wurden von deutschen Gerichten verhandelt und entschieden.


Vertragsrecht: Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage

Eine angemietete Garage kann nur unabhängig von der Wohnung gekündigt werden, wenn sie nicht Bestandteil eines Wohnungsmietvertrags ist.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, die neben der Wohnung auch noch eine Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus angemietet hatte. Dies stand ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Die dagegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass ihnen der geltend gemachte Räumungsanspruch zustehe. Die Kündigung der Garage wäre nur unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das sei hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung sei vorliegend auch nicht widerlegt worden. Zwar könne im Regelfall angenommen werden, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung sei hier aber nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falls würden nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge rechtfertigen (BGH, VIII ZR 251/10).

 

Mietkürzung: Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft

Bau- und Renovierungsmaßnahmen in der Nachbarschaft berechtigen einen Mieter in der Regel nicht zu einer Kürzung der Miete.

Diese Feststellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig im Zusammenhang mit der Renovierung der Jakobikirche in Göttingen. Ein in der Nähe angesiedelter Gastronomiebetrieb kürzte wegen der Bauarbeiten die Miete erheblich. Er begründete die Minderung damit, dass durch die mit den Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen eine Umsatzeinbuße von mehr als 30 Prozent eingetreten sei.

Das OLG verurteilte ihn jedoch, den einbehaltenen Teil an den Vermieter zu zahlen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass eine Mietminderung grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel erfordere. Ein solcher habe hier aber hier nicht vorgelegen, da kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst (wie z.B. eine defekte Heizung) geltend gemacht worden sei. Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse - wie hier die in Frage stehende Beeinträchtigung durch eine Baustelle - könnten nur ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, seien dagegen nicht als Mängel zu qualifizieren. Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück seien insofern nur gewährleistungsrechtlich relevant, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten hätten. Befinde sich auf dem Nachbargrundstück erkennbar ältere Bausubstanz, sei aber grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen. Allerdings gelte: Auch in einer solchen Situation müsse der Mieter grundsätzlich nicht damit rechnen, dass das Publikum seines Gewerbes die gemieteten Räume überhaupt nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen könne. Dass die von der Baustelle ausgehenden Beeinträchtigungen ein derart großes Ausmaß angenommen hätten, habe der Mieter indes nicht hinreichend darlegen können (OLG Braunschweig, 1 U 68/10).

 

Betriebskosten: Unwirksame Abrechnung bei nicht nachvollziehbaren Rechenschritten

Der Vermieter kann keine Betriebskosten nachfordern, wenn die Rechenschritte in seiner Betriebskostenabrechnung nicht nachvollziehbar sind.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Amtsgericht (AG) Dortmund sagen lassen. Bei der Betriebskostenabrechnung des Vermieters waren bei den Positionen Gebäude und Haftpflichtversicherung, sowie Gartenpflege und Hauswart die Kosten auf über 200 Häuser „vorverteilt“ worden. Es war aber nicht erkennbar, wie diese Vorverteilung erfolgt ist. Unklar blieb auch die Notwendigkeit zur Bildung solcher Abrechnungseinheiten. Zudem waren die Rechenschritte nicht ansatzweise erkennbar. Das AG hielt die Abrechnung daher für formell mangelhaft. Entsprechend könne sie keinen Nachzahlungsanspruch auslösen (AG Dortmund, 425 C 2226/11).

 

Mietwohnung: Vorsicht beim Kürzen von Türen

Wurde zuvor keine Einigung mit dem Vermieter getroffen, dürfen Mieter nicht eigenhändig ihre Zimmertüren kürzen, wenn diese für den neuen flauschigen Teppichboden zu tief sind.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) Berlin-Lichtenberg und gab damit einem Vermieter recht. Der Richter machte deutlich, dass Mieter auch keinen Anspruch auf eine Zustimmung des Vermieters zum Kürzen der Türen hätten, wenn der Abstand zwischen Türunterkante und bisherigem Fußbodenbelag (hier Linoleum) den DIN-Normen entspreche.

Hinweis: Bei einer Einigung mit dem Vermieter sollten Mieter aber aufpassen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter das Kürzen zwar erlaubt. Verbunden war das aber mit der Bedingung, dass beim Auszug aus der Wohnung der vorherige Zustand wiederherzustellen sei. Im Ergebnis bedeutete das den teuren Einbau neuer Türen - abgeschnitten ist abgeschnitten! Oft hilft dagegen in solchen Fällen schon, die Tür mit billigen Unterlegscheiben aus dem Baumarkt auf dem Scharnier höherzulegen (AG Berlin-Lichtenberg, 111 C 319/09).

 

Aktuelle Gesetzgebung: Neue Eichordnung für Wasser- und Wärmezähler

Der Beginn der Eichgültigkeitsdauer für Kalt- und Warmwasser- sowie für Wärmezähler ist ab 17.6.11 neu geregelt (EichO BGBl 11, 1035). Vermieter können jetzt leichter erkennen, ob ihre Zähler noch geeicht sind.

Vielen Vermietern ist nicht bewusst, dass sie Messgeräte - dazu zählen Wasser- und Wärmezähler - regelmäßig eichen lassen müssen. Wichtig ist dafür, die Eichgültigkeitsdauer zu kennen. Sie beträgt bei Kaltwasserzählern sechs Jahre und Wärme- und Warmwasserzählern fünf Jahre.

Wohnungseigentümer können nicht per Beschluss auf die vorgeschriebene Nacheichung verzichten. Ein solcher wäre nichtig (BayObLG NJW RR 98, 1626). Sogenannte Mieterabstimmungen sind unverbindlich (LG Berlin MM 92, 241). Bei Verwendung ungeeichter Zähler kann ein Bußgeld bis zu 10.000 EUR verhängt werden. Mit ungeeichten Geräten kann der Kaltwasserverbrauch ausnahmsweise abgerechnet werden, sofern der Vermieter die Richtigkeit der Ablesewerte beweist (BGH MK 11, 39). Es spricht einiges dafür, die Auffassung des BGH auch auf andere Messgeräte zu übertragen, z.B. auf die Zähler für Warmwasser oder Wärme, Heizöl, Gas und Müllmengen-Waagen.

Hinweis: Bei Wärme- und Warmwasserkosten, die nach der HeizkV abzurechnen sind, besteht das Risiko, dass der Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 Prozent kürzt, wenn die Eichung der Wärmezähler abgelaufen ist (§ 12 HeizkV).

Neuregelung: Bisher begann für Wasser- und Wärmezähler der Lauf der Eichgültigkeit „mit dem Jahr, in dem die Metrologie-Kennzeichnung angebracht wurde.“ Dies führte regelmäßig zu Missverständnissen. Durch die Neuregelung ist jetzt zweifelsfrei ausgesprochen, dass für Wasser- und Wärmezähler die Eichgültigkeit mit Ablauf des Jahres beginnt, in dem die Metrologie-Kennzeichnung auf dem Messgerät angebracht wurde.

Hinweis: Beim Einbau von Zählern sollte man sich hinsichtlich aller Geräte durch Augenschein sowie verbindliche Erklärung seitens des Handwerkers genau über den Beginn der Eichgültigkeit unterrichten. Zum Teil enthält der Hauptstempel (umgangssprachlich: Eichmarke) auch den Hinweis: „Geeicht bis ...“.

 

Betriebskostenvorauszahlungen: Berechnung der zulässigen Höhe einer Anpassung

Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur angemessen, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt.

Das machte der Bundesgerichtshof (BGH) deutlich. Auslöser des zugrunde liegenden Rechtsstreits war eine Nebenkostenabrechnung des Vermieters, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ergab. Der Vermieter verlangte daraufhin eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte er, indem er neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Mieter waren hiermit nicht einverstanden und erhoben eine negative Feststellungsklage. Damit wollten sie festgestellt wissen, dass das Vorgehen des Vermieters rechtswidrig sei.

Der BGH gab den Mietern recht. Die Richter stellten klar, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur angemessen im Sinne des Gesetzes sei, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstelle. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen sei dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter könne bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigen. Es bestehe allerdings kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten „Sicherheitszuschlag“ von 10 Prozent (BGH, VIII ZR 294/10).

 

Nebenkosten: Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ablesegeräten

Vermieter haben einen Anspruch darauf, dass ihre Mieter dem Einbau von funkbasierten Ablesesystemen in der Mietwohnung zustimmen.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers, dessen Mehrfamilienhaus mit einer Zentralheizung ausgestattet ist. Der Verbrauch wird über Verbrauchserfassungsgeräte für Wärme, Warm- und Kaltwasser erfasst. Er beabsichtigte, im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem zu ersetzen. Ein Mieter verweigerte den beabsichtigten Austausch der Ableseeinrichtungen mit der Begründung, in der von ihm angemieteten Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzen zu wollen.

Der BGH entschied nun, dass der Mieter den Einbau der funkbasierten Zähler dulden müsse. Das ergebe sich aus der Heizkostenverordnung. Die dortigen Regelungen betreffen nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte. Vielmehr begründen sie auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme. Zudem bestehe nach den mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers. Hierbei handele es sich um eine Wohnwertverbesserung. So könne es insbesondere den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Ablesen der Zähler nicht mehr betreten werden müsse. Schließlich müsse der Mieter ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzähler dulden. So könne der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden (BGH, VIII ZR 326/10).

 

WEG: Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts für die Eigentümerversammlung

Ein Wohnungseigentümer kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Verwalter verlangen, dass in die Einladung der nächsten Eigentümerversammlung ein von ihm gewünschter Tagesordnungspunkt aufgenommen wird.

Hierauf machte das Landgericht (LG) München I aufmerksam. Voraussetzung hierfür ist nach dem Urteil, dass die Behandlung des Tagesordnungspunkts ordnungsgemäßer Verhandlung entspricht, weil sachliche Gründe für eine Erörterung und Beschlussfassung sprechen.

Hinweis: Seinen Anspruch kann der Wohnungseigentümer allerdings nur ausnahmsweise per einstweiliger Leistungsverfügung durchsetzen. Dazu müsse nach Ansicht der Richter die Behandlung des bestimmten Punkts so dringend sein, dass dem Antragsteller beim Abwarten eines ordentlichen Hauptsacheverfahrens ein unverhältnismäßig großer, gar irreparabler Schaden entstehe (LG München I, 1 S 5166/11).