LG Berlin, Berufungsurteil vom 17. Oktober 2014, 63 S 166/14

Vor der fristlosen Kündigung sollte der Vermieter erst korrekt abmahnen

Gericht

LG Berlin

Art der Entscheidung

Berufungsurteil

Datum

17. 10. 2014

Aktenzeichen

63 S 166/14

Tenor

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 6. Mai 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 18 C 45/14 – abgeändert und neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Entscheidungsgründe

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet.

Der Beklagte ist nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet. Die hier streitgegenständliche Kündigung der Klägerin vom 5. Juli 2013 ist nicht begründet.

Das von der Klägerin im Rechtsstreit beschriebene Verhalten des Beklagten mag eine Störung des Hausfriedens im Sinne von §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB darstellen. Eine hierauf gestützte Kündigung ist jedoch nur dann wirksam, wenn der Beklagte zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB abgemahnt worden ist und danach weitere Vorfälle erfolgen, die gemäß § 569 Abs. 4 BGB zum Gegenstand einer Kündigung gemacht worden sind. Beide Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Zwar hat die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 15. April 2013 abgemahnt und ihm eine Kündigung angedroht, weil andere Mieter Beschwerde darüber führten, dass es zur Nachtzeit in der Wohnung des Beklagten sehr laut sei. Das reicht jedoch für eine Abmahnung als Voraussetzung für eine Kündigung nicht aus. Das von der Klägerin beanstandete vertragswidrige Verhalten ist vielmehr konkret zu bezeichnen. Eine Abmahnung muss hierzu die missbilligten Störungen so greifbar beschreiben, dass diese für den Mieter nachvollziehbar erkennbar werden lassen, welches Verhalten der Vermieter als vertragswidrig ansieht (BGH, Urteil vom 18. November 1999 – III ZR 168/98, WuM 2000, 533; OLG Naumburg, Urteil vom 30. Juni 1999 – 6 U 92/98, WuM 2000, 246). Der pauschale Hinweis auf Störungen der Nachtruhe lässt hierbei konkrete Vorfälle nicht erkennen. Diese sind vielmehr sowohl zeitlich als auch nach ihrer Art einzugrenzen, damit der Mieter anhand solcher bestimmter Vorfälle sein Verhalten überprüfen und ggf. ändern kann.

Selbst wenn man im Rahmen einer Abmahnung einen pauschalen Hinweis auf Störungen der Nachtruhe ausreichen lassen wollte, änderte dies am Ergebnis nichts. Denn in der Kündigungserklärung vom 5. Juli 2013 sind die weiteren Vorfälle ebenfalls nicht hinreichend konkretisiert und damit als Kündigungsgrund nicht gemäß § 569 Abs. 4 BGB angegeben. Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zustellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende Grund durch Angabe von Tatsachen so konkret zu bezeichnen, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06, GE 2007, 1185). Hierzu muss das vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung nach Art, Ort und Zeit hinreichend beschrieben werden. Denn der Kündigungsempfänger soll aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben Klarheit über die Vorwürfe, seine Rechtsposition und die Möglichkeiten der Verteidigung hiergegen erhalten (LG Stuttgart, Beschluss vom 7. Juni 2006 – 19 T 33/06, WuM 2006, 523; Palandt-Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 569 BGB, Rn 24). Hierzu genügt die Angabe im Kündigungsschreiben, dass es nach der Abmahnung vom 15. April 2013 erneut zu gravierenden Zwischenfällen und zu nachhaltigen Störungen der Nachtruhe gekommen sei, nicht. Die von der Klägerin als gravierende Zwischenfälle bezeichneten Ereignisse lassen nicht ansatzweise erkennen, was dem Beklagten überhaupt vorgeworfen wird. Auch die Störungen der Nachtruhe sind nicht nach der Art (etwa Musik, Geschrei, Trampeln o.Ä.), Ort (etwa Wohnung, Hausflur, Hof o.Ä.) und Zeit substantiiert. Durch die Angaben im Kündigungsschreiben wird danach der der Kündigung zugrunde liegenden Lebenssachverhalt nicht von anderen abgrenzbar bestimmt.

Das Mietverhältnis ist auch nicht aufgrund der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet worden. Denn auch eine ordentliche Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens setzt grundsätzlich eine Abmahnung voraus. Störungen der Nachtruhe begründen nur dann eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, wenn diese wiederholt und trotz einer Abmahnung fortgesetzt werden. Schließlich sind auch die Gründe für ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB im Kündigungsschreiben anzugeben. Beide Voraussetzungen liegen, wie oben dargelegt, nicht vor.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Vorinstanzen

AG Schöneberg, Az: 18 C 45/14, 06.05.2014

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

§ 543 Abs 1 BGB, § 543 Abs 3 S 1 BGB, § 569 Abs 2 BGB, § 569 Abs 4 BGB

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